Co jsou to developerské společnosti a co dělají
Obsah
V poslední době se objevilo mnoho nových slov, jejichž význam není vždy hned jasný. Jednou z nich je vývojová a vývojová společnost. Z inzerátů vyplývá, že souvisí se stavebnictvím, ale proč je nenazvat stavební firmou? Konstrukce je totiž pouze částí úkolů, které vývojáři provádějí.
Co je vývoj, co dělá vývojář
Samotné slovo „development“ je přepisem anglického development, jehož nejběžnějším překladem je vývojář.
Development je podnikatelská činnost spojená se vznikem nemovitého objektu, rekonstrukcí nebo úpravou stávající stavby nebo pozemku, vedoucí ke zvýšení jejich hodnoty.
V souladu s tím je cílem developerské společnosti zhodnocovat nemovitosti a výhodně je prodávat.
Jaký je rozdíl mezi developerem a stavitelem?? Skutečnost, že developer pouze realizuje projekt - přímo provádí stavební práce, případně se zapojením finančních prostředků. Zatímco vývoj zahrnuje celý cyklus – od nápadu až po konečnou realizaci. To znamená, že vývojová společnost se zabývá:
- Vývoj nápadu. Může se jednat o komerční objekt - administrativní budova, obchodní komplex atp.d. Může tam být nový blok domů, soukromých i vícepodlažních.
- situační analýza. Počítá se, jak likvidní tento nápad může být, doba návratnosti, možné zisky a míra rizika. Na základě těchto údajů se rozhodne o proveditelnosti realizace projektu.
- Hledání místa pro stavbu (stavby k rekonstrukci), získání práv.
- Vytvořením projektu.
- Hledání dodavatele stavby nebo rekonstrukce objektu.
- Kontrola stavebního procesu.
- Hledáme kupce nebo nájemce.
- Správa objektů.
Jedná se o developerský projekt. Zkrátka jsme vymysleli, vyhodnotili efektivitu, našli místo a zrealizovali. Ukazuje se, že developerská společnost je organizace, která je plně zodpovědná za celý cyklus výstavby – od nápadu až po konečnou realizaci. Developer pouze staví, může si ho najmout developerská společnost přímo na výstavbu. To znamená, že provádí pouze část projektu.
Jak víte, úplná realizace projektu je velkým rizikem. Tyto společnosti financují projekty buď samy, nebo s přilákáním finančních prostředků. Společná výstavba možná. Ale také investují své peníze a zisk získají až ve fázi realizace - z prodeje a pronájmu.
Druhy a znaky rozvojových aktivit
Pokud mluvíme o úkolech rozvoje obecně, jedná se o zvýšení nákladů na budovu, komplex budov, pozemek. Jedním ze směrů je rekonstrukce. Jde o vývoj na sekundárním trhu. Často je činnost spojena se změnou účelu stavby. Stará budova nebo skupina je koupena, kompletně přestavěna, poté buď prodána nebo provozována samotnou společností.
Pokud se budeme bavit o stavbě od nuly, pak úkolem developerské společnosti je v tomto případě postavit co nejlikvidnější budovu. V každém případě je nutné mít povědomí o trhu, jeho vývojových trendech. Musí mít znalosti stavebních technologií, přítomnost zkušených marketérů a manažerů. Často je developerským projektem výstavba ne jedné budovy, ale celé skupiny nebo vesnice. Poté projekt zahrnuje vytvoření infrastruktury. Obecně může být struktura firmy různá – podle úkolů, které se zavazuje realizovat.
Existují dva typy developerských společností:
- Vývoj poplatků (fii development).
- Spekulativní vývoj (spekulativní vývoj).
Pokud organizace funguje na principu Fee-development, realizuje projekty pro zákazníka. V tomto případě jsou rizika developerské společnosti menší, protože prostředky obvykle investuje zákazník. Zájmem zákazníka v tomto případě je, aby vývojáři navázali vztahy s profesionály pro realizaci jakékoli části projektu. Buď vlastní zaměstnance (velmi zřídka), nebo delegují konkrétní úkol na specializovanou společnost. Ale oni sami mají specialisty, kteří sledují kvalitu práce. V tomto ohledu jsou rizika menší, návratnost investice vyšší.
Developer Spekulativní společnosti staví pro sebe. Objekty se nechystají prodat, ale nechají to na správě. V tomto případě je zájem o kvalitní realizaci projektu vyšší - všechny problémy provozu si totiž budete muset vyřešit sami. Ale rizika jsou vyšší, respektive cena za metr čtvereční je také. Ale výsledek bude pravděpodobně lepší.
Pozemková zástavba
Land development nebo Land development (z anglického Land - land) je druh činnosti, která zahrnuje zvýšení hodnoty pozemku. Obvykle je tato činnost spojena se změnou účelu pozemku, jeho rozdělením na menší parcely, položením komunikací s následným prodejem za účelem zástavby. Navíc tyto pozemky nejčastěji kupují developeři-stavitelé pro realizaci svých projektů. Stručně řečeno, schéma je.
V důsledku jednání developera se obyčejný pozemek promění v místo připravené k zahájení výstavby, což je důležité s papírováním. Je nutné pouze vydat změnu držitele autorských práv.
Proč je tento typ činnosti vyčleněn v samostatné skupině?? Protože je to dlouhý a obtížný proces. Například postup změny schůzky může trvat déle než jeden rok. V této fázi je potřeba nasbírat až 250 podpisů. Působivá je také výše plateb (oficiálních i neoficiálních). Tento typ činnosti je považován za nejrizikovější. Jelikož je potřeba mít představu nejen o trendech na trhu, ale také o strategii rozvoje regionu, solventnosti budoucích zákazníků, plánovaných změnách regulačního a legislativního rámce a spoustě těžko předvídatelných věcí.
Developerská společnost při výběru pozemku pro svou činnost nejprve určí, kdo by mohl mít o tento projekt zájem – určí se skupina možných spotřebitelů. V souladu s tím je úroveň krajinného designu, budov a infrastruktury plánována přísně v souladu s třídou zákazníků.
Zároveň se vymýšlí plán na přilákání finančních prostředků od investorů, protože vlastní investované prostředky společnosti obvykle tvoří 20-30 % z celkové částky. Velká pozornost je věnována ekologickému stavu uvažované lokality, možnostem a perspektivám rozvoje dopravního spojení se sousedními městskými částmi a centrem.
Jak vybrat vývojáře
Spolehlivost developerské společnosti je dána počtem úspěšně realizovaných projektů. To je hlavní měřítko úspěchu a spolehlivosti. Je jasné, že se většinou jedná o velké a „staré“ hráče, kteří jsou na trhu již řadu let. Právě v tom je potíž v rozvoji tohoto segmentu trhu: pro mladé organizace je velmi obtížné vstoupit do podnikání. Kromě toho, že je zapotřebí velmi značný kapitál, jsou zapotřebí dobře vybudovaná spojení, tým specialistů a potenciálních zákazníků. Přitom realizace hotových projektů nemusí být tak úspěšná, ne kvůli nízké kvalitě práce, ale kvůli nedostatku autority a jména, nízké úrovni důvěry.
Každý region má svůj vlastní rating developerských společností. Velké a všem dobře známé, mohou současně provozovat několik velkých projektů, protože díky svému názvu snadno přitahují finanční prostředky investorů. Pokud plánujete investovat do rozestavěného objektu, právě takovou firmu – se jménem, velkým množstvím postavených a zprovozněných objektů – se vyplatí hledat.
Ve velkých městech může být takových developerských společností či projektů několik. Chcete-li si vybrat, porovnejte atraktivitu objektu pro sebe. Zároveň je nutné zhodnotit nejen z hlediska potřebných finančních prostředků, ale i z hlediska možného zhodnocení vašeho „kusu“ nemovitosti. Pokud se v blízkosti nebo v blízkosti realizují další projekty, s největší pravděpodobností se náklady rychle zvýší, stejně jako komunikace s ostatními oblastmi a centrem, dalšími městy se zlepší.
A další tip: nebuďte líní, jděte do již zprovozněných objektů, vybraných firem. Rozhlédněte se kolem sebe, podívejte se, jak je vše uspořádáno, ať už je to pohodlné nebo ne, líbí se vám, co vidíte, nebo se vám nelíbí. Věnujte pozornost stavu budovy několik let po dodání. Není to jen o správcovské společnosti, ale také o kvalitě projektu, dodržení technologií a použití běžných materiálů. Obecně existuje mnoho složek úspěchu a autority. Pouze na základě slibů a reklamních prospektů – vystavte své peníze neoprávněnému riziku. Po zhodnocení výsledků práce je rozhodování jednodušší. A co je důležitější, mít větší důvěru ve výsledky, a to stojí za to hodně.
